更新时间：2023-08-31 23:55
由于一开始就采取了类似期货市场的保险金制度，即开发商只需要投入总体开发成本的一小部分资金，其他由政府支撑的银行提供贷款，就使得政府在这里面扮演了放贷者的角色。原来还可以收房子来迫使开发商“清仓出局”。但房子的流动性很低，政府成了房东其实一点好处都没有。于是，只好开始做局，拿土地的有偿批租来止损，房地产市场于是就一路走高，成了击鼓传花里的花，从政府、银行、开发商、投机者的手里向百姓传去。
金融机构也要赚钱。金融机构也是大爷，怎么想办法讨百姓欢心是不会的，因为那是小钱，但有不象老外那样有个比较成熟的信用环境，比较科学的避险机制和方法，总是在存贷差上做文章。
房地产抵押或者按揭服务的确是一个很不错的业务，毕竟中国的老百姓还是很胆小怕事，而且又关乎他们一生的安居问题，于是，在政府主导的一路向上的房地产市场中，金融机构被迫或者半推半就地深陷其中。至今年5月末，在中国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2.5万亿元；但在这17万亿元中，以房地产及土地抵押的贷款，则占到50%。到了这一步，房地产市场有个什么伤风感冒，银行也要流鼻涕了。价格向下，怎么可能，我银行第一个不答应。
这里不是指全部的开发商，而是在这一群体中的确存在着少数非常厉害的角色，他们可以左右国家有关经济政策，新闻宣传媒体。在国六条颁布之后中央电视台的新闻报道中就可以很明确地看到利益双方的博弈：一边是几乎没有什么利益可以分享的中央政府，一边就是房地产大鳄。
在这样的市场上，是没有一个投机分子能真正获利的。为什么？
投机应该是金融工程里面的一个词汇吧。这里面的投机的意思就是说：存在一个价值与价格不等的投资机会。投机分子就是要把握住这个机会。那么，在中国房地产市场，价格严重高出价值的时候，应该正是投机的好时候。但这样就忽略了一个大前提，就是一个可以投机的市场必须是一个自由市场，而是还要是个强式市场（所谓强势市场就是市场信息是有效的，这也是中国政府近一段时间加强所谓房地产信息透明度的原由）。这些都与中国的房地产市场的状况不符，因此，投机是无用的。
1房地产投资经济效益有确定性和非确定性两大类分析方法。
2在确定性分析方法中，简单投资收益率法和静态投资回收期法属静态分析法，不考虑资金时间价值;动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法属动态投资回收期法，考虑了资金时间价值。
3房地产经济效益分析指标主要有投资收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、净现值和内部收益率等。进行分析，必须有基础数据和分析报表。分析报表主要是现金流量表和预测报益表。
4.房地产投资决策是对房地产投资的目的及其实施方案进行分析、比较、选择，最终作出判断的过程。
5.房地产投资要考虑投资的安全性、收益性、风险性和流动性。
6.房地产投资的物业类型有：生地投资、住宅投资、写字楼投资、商业楼宇投资、工业用房投资和酒店、度假村、影剧院投资等形式。
7.房地产投资策略是为决策而事先作的计划，包括：投资类别选择、风险选择、阶段选择、独资与合资选择、长期中期或短期投资的选择等。
8.房地产投资项目可行性研究一般分为机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，其目的在于把投资决策建立在科学分析基础上。
9.房地产投资决策方法包括：确定型、风险型和不确型三类决策方法。